注文住宅を建築するうえで、「どこに家を建てるか」は「どのような家を建てるか」と同じくらい重要なポイントです。例えば、周辺の道幅が狭い土地や、職場・学校までの移動に時間がかかる土地を選ぶと、理想の家を建てられたとしても、住み始めてから不便さを感じる可能性があります。

理想の注文住宅を建てるためにも、家づくりの計画と併せて早めに土地探しを始めましょう。

本記事では、注文住宅を建てる土地探しの流れやおもな探し方、土地選びのポイントを解説します。土地探しで後悔しないために、ぜひ参考にしてください。

 

土地探しの流れと期間

注文住宅を建てる土地を探すためには、エリアや広さだけでなく、法規制、周辺環境なども確認する必要があります。条件に合う土地を見つけるまでに時間がかかるケースもあるため、家づくりをスムーズに進めたいなら、早い段階から計画的に行動することが大切です。

ここでは、注文住宅を建てるための土地探しの基本的な流れと、土地探しにかかる期間の目安を解説します。

 

土地探しの流れ

まずは、土地にかけられる予算を決めるところから始めましょう。予算を決めないまま土地を探し始めると、土地代に費用をかけすぎてしまい、希望する建物を建てられなくなる可能性が高まります。

注文住宅の建築には、土地代以外にも、建物本体の工事費や外構工事費、登記費用、住宅ローン関連費用、各種税金などがかかります。そのため、家づくり全体にかかる費用を見据えたうえで、土地にいくらまでかけられるのかを検討しましょう。

予算が決定したら、土地に求める条件を洗い出して優先順位を付けます。駅やバス停からの距離、職場や学校への通いやすさ、スーパーマーケットや病院など生活利便施設の近さ、周辺道路の広さ、駐車場の確保しやすさなど、重視する条件は人それぞれです。実際に住み始めてからの暮らしを具体的にイメージしながら「譲れない条件」と「妥協できる条件」を決めましょう。

土地に求める条件を整理したら、不動産会社や建築会社などに相談して土地を探します。気になる土地が見つかったら、契約前に周辺環境や道路との関係、日当たり、上下水道・ガスなどのライフライン、建ぺい率・容積率といった法的な条件などを確認します。必要に応じて建築会社に相談し、希望する家を建てられるかどうかを見極めましょう。

問題がないと判断できたら買付証明書を提出し、同時に住宅ローンの事前審査に申し込みます。事前審査に通過したら、土地の売買契約を交わして手付金を支払います。

 

土地探しはいつから始める？

土地探しにかかる期間は、4～12ヵ月程度が目安です。実際、国土交通省の「令和6年度住宅市場動向調査」によると、注文住宅を新築した世帯が土地を取得した時期は「1年前」が最も多く、全体の73.1％を占めています。

この結果からも、注文住宅を建てる場合は完成時期から逆算して1～2年前には土地探しを始めておくと安心です。理想に近い土地はなかなか見つからないため、早めに情報収集を始め、希望条件にできるだけ近い土地を比較・検討しましょう。

 

土地の価格相場

同じエリア内でも、土地の価格は立地条件や道路との接し方、日当たり、利便性などによって差が出るため、土地を探す際には相場を把握したうえで比較することが大切です。

土地価格の目安を知りたいときは、国土交通省が公表している「地価公示」を参考にできます。「令和8年地価公示」の「都道府県庁所在地の住宅地『平均』価格」を見ると、都道府県庁所在地によって住宅地の平均価格に大きな差があることがわかります。

 

令和8年 都道府県庁所在地の住宅地平均価格（単位：円／㎡）

都道府県庁所在地	公示平均価格
東京23区	85万6,400
大阪市	30万900
横浜市	26万6,000
福岡市	25万8,100
京都市	24万7,700
さいたま市	24万6,700
名古屋市	23万
那覇市	21万6,000
神戸市	17万2,300
広島市	15万6,400

出典：都道府県庁所在地の住宅地「平均」価格｜国土交通省

また、地方自治体のホームページでは、都道府県ごとのより詳細なデータを閲覧できます。例えば、新潟県の「令和8年度公示価格」は以下のとおりです。

 

新潟県　令和8年公示価格一覧（単位：円／㎡）

市区町村名	標準値の所在および地番ならびに住居表示	公示価格
新潟市北区	松浜1丁目3番17	3万5,800
新潟市東区	東中野山4丁目242番32「東中野山4－3－11」	7万3,400
新潟市中央区	関屋昭和町2丁目111番	13万1,000
新潟市江南区	天野3丁目1090番13階「天野3－13－8」	4万6,300
新潟市秋葉区	東島字前坪133番70	3万2,000
長岡市	今朝白2丁目甲1037番21 「今朝白2－8－9」	6万9,600
上越市	西城町３丁目字東二ノ□13番7「西条町3－11－21」	4万9,800

出典：公示価格一覧｜新潟県土木部用地・土地利用課

ただし、実際の土地価格は周辺の取引事例や需要、売り主との交渉などによって変動します。そのため、公示価格はあくまでも参考程度にとらえるとよいでしょう。

 

注文住宅の土地を探す方法

注文住宅用の土地を探す方法には、おもに以下の3つがあります。

希望するエリアや予算、建てたい家のイメージを整理しながら情報を広く集め、自分たちに合った土地を探しましょう。

 

不動産会社に相談する

住みたいエリアがある程度決まっている場合は、その地域の不動産会社に相談するのがおすすめです。地域密着型の不動産会社なら周辺環境や過去の取引事例にも詳しく、インターネットに掲載されていない土地情報を紹介してもらえることもあるでしょう。

ただし、不動産会社では建物の設計や施工まで踏まえた土地の提案は受けられない可能性があります。そのため、不動産会社に相談する際は、希望エリアや予算だけでなく、どのような注文住宅を建てたいのかも併せて伝えましょう。

 

建築会社・ハウスメーカーに相談する

建築会社やハウスメーカーに相談し、土地探しをサポートしてもらう方法もあります。注文住宅の場合、土地の広さや形状、道路との接し方、法規制などによって、建てられる家の間取りやデザインが変わります。その点、建築会社やハウスメーカーに相談すれば要望を満たす家を建てられる土地かどうかを確認しながら検討できるため、「希望する家が建てられなかった」という失敗を防ぎやすくなります。

特に、地域密着型の建築会社に相談すれば、その地域の気候や道路事情、暮らしやすさを踏まえた土地選びのアドバイスを受けられます。

例えば、新潟県の建築会社であれば、豪雪地帯であることを踏まえて冬の有効道路幅はどのくらいか、敷地内に除雪後の雪を一時的に置けるスペースを確保できるかなど、地域特性を考慮して適切な土地を提案してくれるでしょう。

 

自分で調べる

インターネットを使って、自分で土地を探す方法もあります。不動産情報サイトでは、立地や面積だけでなく、上下水道の有無などの細かい条件を設定して土地を検索可能です。

希望する地域を歩いて回り、自分で売り土地を探すのも一手です。現地に足を運べば日当たりや交通量、周辺環境など、インターネット上の情報だけではわからない点を確認できます。

 

注文住宅の土地探し・土地選びのポイント

注文住宅を建てる土地探し・土地選びでは、以下4つのポイントを押さえておくことが大切です。

それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

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土地への条件を整理しておく

土地は一つひとつ立地や広さ、形状、周辺環境などが異なります。すべての条件を満たす土地を見つけるのは難しいため、あらかじめ土地に求める条件を整理し、何を優先し、何を妥協するのかを決めておきましょう。

また、子どもの成長や独立などライフスタイルが変化すると土地に求める条件も変わるため、長期的な視点で探すことも大切です。

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法律上の規制を確認する

土地や建物には、建築基準法や都市計画法などに基づくさまざまな規制があります。土地を購入しても、規制の内容によっては希望する広さや高さ、間取りの家を建てられない場合があるため、事前に確認しておくことが大切です。

代表的な規制には、「用途地域」「建ぺい率」「容積率」「高さ制限」などがあります。

用途地域：土地に建てられる建物の用途（住宅、学校、商業施設、事務所など）を定めたもの
建ぺい率：土地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合
容積率：土地面積に対する延べ面積（各フロアの床面積の合計）の割合
高さ制限：隣地の日当たりなどを確保するために設けられた建物の高さの上限

これらの規制により、希望する建物の大きさや階数、屋根の形状、駐車スペースの取り方などに影響が出ることがあります。建てたい家を実現できる土地かどうかを自分で判断するのが難しい場合は、建築会社などの専門家に相談しましょう。

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周辺環境をチェックする

土地を選ぶ際は、日当たりや風通し、道路との高低差、地盤、地質、災害リスク、近隣の雰囲気などを徹底的に調べましょう。併せて、上下水道やガス、電気などのライフラインがどこまで整備されているかも確認することが大切です。土地の状況を十分に確認しないまま購入すると、地盤改良工事やライフラインの引き込み工事などが必要になり、想定外の追加費用が発生する可能性があります。

また、自治体の都市計画や開発計画を確認し、将来的に道路整備や商業施設の建設などによって環境が変わる可能性がないかも調べておきましょう。

候補となる土地が絞れてきたら、現地には複数回足を運ぶのがおすすめです。平日と休日、朝・昼・夜、晴れと雨の日など、異なる条件で訪れることで、交通量や騒音、日当たり、水はけ具合、近隣の雰囲気などをより具体的に把握できます。

注文住宅は、建てて終わりではありません。安心して長く暮らすためにも、土地そのものの条件だけではなく、毎日の生活のしやすさや将来的な環境の変化まで見据えて確認しましょう。

 

予算と期限に余裕を持たせる

注文住宅を建てる土地探しでは、土地代だけでなく、建物の建築費や諸費用まで含めて予算を考えることが大切です。

住宅金融支援機構の「2024年度 フラット35利用者調査」によると、土地付き注文住宅の融資利用者における全国平均は、建築費が3,512万円、土地取得費が1,495万1,000円でした。新潟県における平均値は建設費で3,501万3,000円、土地取得費で855万7,000円となっています。

一般的な目安として、家づくり全体の予算のうち建設費が6～7割、土地購入費が3～4割を占めるといわれます。土地に予算を回しすぎると建物にかけられる費用が少なくなり、希望する間取りや設備、外構を実現しにくくなるため、土地にどれくらいの費用をかけるのかは慎重に検討しましょう。

土地探しの期限に余裕を持たせることも重要です。条件に合う土地がすぐに見つかるとは限らないためです。入居希望時期が決まっているなら、その1～2年前には土地を探し始めましょう。

 

注文住宅の土地探しで失敗しやすいポイント

ここでは、注文住宅用の土地探しでありがちな失敗例を3つ紹介します。失敗しやすいポイントを事前に把握し、後悔のない土地選びにつなげましょう。

 

相場より安い土地を選んで後悔する

相場よりも価格が安い土地には、何らかの理由が潜んでいる可能性があります。

例えば、土地の価格は安かったものの、あとから地盤改良工事や造成工事が必要だと判明し、結果的に総額が高くなるケースは珍しくありません。地盤以外にも、ライフラインの引き込みが必要になるなど、土地の条件によって追加費用が生じるケースもあります。日当たりが悪い、前面道路が狭いなど、暮らしにくさにつながることもあるでしょう。

そのため、相場よりも安い土地を検討する場合は「なぜ安いのか」「追加費用はかかるか」「希望の家は建てられそうか」を不動産会社や建築会社などに確認することが大切です。

 

建物プランが入らない土地を購入してしまう

土地を購入しても、実際には理想の家が建てられないケースは少なくありません。土地の形状や道路との接し方、建ぺい率・容積率・高さ制限などの影響により、希望する間取りや建物の配置を実現できないことがあるためです。

例えば、土地が変形地だったり、道路に接している部分が狭かったりすると、建物の配置や駐車スペースの取り方などに制約が出ることがあります。また、庭や駐車スペースを十分に確保できず、住み始めてから使いにくさを感じる場合もあるでしょう。

このような失敗を防ぐには、土地の購入前に建築会社やハウスメーカーへ相談し、希望する家が建てられるかを確認することが大切です。間取りだけでなく、庭や駐車場、外構、日当たり、風通し、動線まで含めて検討すると、土地を購入してからの後悔を防ぎやすくなります。

 

土地以外の費用を見落として予算オーバーになる

土地探しで失敗しやすいポイントの一つが、土地代だけを見て予算を組んでしまうことです。土地代に意識が向きすぎると、仲介手数料や住宅ローン関連費用などの諸費用、外構費、地盤改良費といった費用を見落とし、結果的に建物にかけられる予算が不足してしまう場合があります。

そのため、土地を検討する際は土地代だけで判断せず、建物の建築費や諸費用、追加工事費まで含めた総額で資金計画を立てましょう。気になる土地が見つかったら建築会社に相談し、その土地で家を建てる場合にはどのような費用がかかるのかを事前に確認しておくと安心です。

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土地が決まらないときの対処法

土地がなかなか決まらないときは、希望条件を一度見直してみましょう。理想の条件をすべて満たす土地は簡単には見つからないため、エリアや広さ、駅からの距離、周辺環境、価格などの条件を整理し直すことが大切です。

希望のエリアで土地が見つからない場合は、隣接する地域や駅から離れた場所まで範囲を広げてみるのも一つの方法です。エリアを少し変えるだけで、同じ予算でも選択肢が増えることがあります。

場合によっては、古家付き土地を検討するのもよいでしょう。古家付き土地とは、既存の建物が残った状態で売りに出されている土地のことです。注文住宅を新築する前に古家の解体が必要になりますが、買い主が解体費を負担する分、相場より安く購入できる場合があります。

 

理想の注文住宅を建てるために早めに土地を探そう

土地選びは、注文住宅の住み心地を大きく左右する大切な要素です。どのエリアで、どのような暮らしをしたいのかを具体的にイメージしながら、土地に求める条件を整理しましょう。

注文住宅を建てるための土地探しは、入居希望日の1～2年前を目安に始めるのがおすすめです。希望条件を満たす土地は思うように見つからないため、早めに情報収集を始め、余裕を持って比較・検討することが大切です。

また、土地の形状や法規制、周辺環境によって建てられる家の間取りや暮らしやすさは変わります。土地探しで後悔しないためにも、建築会社やハウスメーカー、不動産会社などの専門家に相談しながら、自分たちに合った土地を見つけましょう。

新潟県で注文住宅を検討している方は、ぜひディテールホームにご相談ください。

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土地と建物を切り離して考えるのではなく、「その土地でどのような暮らしができるか」を大切に、家づくりをしています。

家づくりだけでなく、土地探しの段階からご相談可能です。希望の間取りや駐車計画、採光やプライバシーまで見据えながら、土地選びをサポートいたします。新潟の気候や敷地条件を踏まえながら、その土地の魅力を最大限活かせる採光計画を立て、プライバシーに配慮しつつ、明るく開放的に暮らせる住まいをご提案しています。

「土地がなかなか決まらない」「この土地で理想の家が建てられるのか知りたい」という方も、お気軽にご相談ください。

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