こんにちは！

新潟で注文住宅・デザイン住宅を新築している「ディテールホーム」新潟支店の古谷です。

最近お客様にランニングを勧められ、夜な夜な走っています。

当初は1km走るのも必至だったのですが、今では5kmは余裕で走れるようになってきました。

継続は力なり、ですね。

来年のハーフマラソンを目標に頑張りたいと思います👍

 

お得に家づくりをするには？自己資金は使わず住宅ローンで全額借入がおすすめ

さてお客様の中には貯蓄などの自己資金を住宅に使い、その分住宅ローンを減らすという方も少なくありません。

この場合住宅ローンは確かに減らすことができ、毎月支払う返済額も、最終的に払う利息も少なくなります。

しかしそれが最善なんでしょうか？

私個人としては、【自己資金は使わず住宅ローンで全額借入】をお勧めしております。

その理由は3つあります。

 

①ローンの金利よりもNISAなどの投資信託の利回りの方が高い

最近ちょくちょく話題になるNISA制度ですが、まず皆さん制度の概要はご存じでしょうか？

株式や投資信託をNISA口座で運用することで、利益(譲渡益、配当金、分配金)が非課税となる制度です。

手数料は完全に0というわけではないですが、本来株式の譲渡所得は約20％かかる所、非課税というのは大変な魅力かと思います。

このNISAを利用して、投入する自己資金を運用した方がメリットは高いと思っています。

仮に総額4000万円の内1000万円を自己資金でまかなうとして、新潟の地銀(金利0.725%)で3000万円を35年で借りた場合、利息含めた総返済額は約3400万円となり、利息が400万円。

4000万円を満額借りた場合は、総返済額が約4530万円ですので利息が530万円となります。

つまり1000万円を自己資金で使うか否かで変わる利息分は130万円です。

では、4000万円を同じ銀行で借りて、自己資金1000万円を利回り9％で35年運用した場合はどうなるでしょうか？

※投資信託の指数で人気の米国S＆P500の総株式の直近30年の平均利回りは約9％ですが、ちょっと抑えて7％ほどで試算します。

下記楽天シミュレーションの画像です。

元金約1000万円に対し、35年後の元利合計は約4100万円ですので、3100万円以上の利益がでました。

※今年までは積み立てNISAの非課税保有限度額は800万円ですが、来年度からは1800万円に増額されるので1000万円の積み立ては可能となります。

もちろん投資信託でも損をする場合もありますし、利回りが確約されている商品は存在しませんが、利息0.001とか0.002%などの普通預金に寝かせておくよりも確実だと考えています。

またNISAの場合はイデコと違い、途中での換金も可能です。

借入を増やした分の毎月の返済額の増加は運用しながら返済に回すことも可能です。

130万円の利息を抑えるか、数千万円の利益を確保するならば、私は自己資金分をNISAに回した方が良いと思います。

ここまででめちゃくちゃ文章が長くなってしまったので、残り2つはサクッといきます💦

 

②住宅ローンには団体信用生命保険がついてくる

住宅ローンを借りて数年で不慮の事故などで主債務者が亡くなった場合、その時点での住宅ローンが0になります。

1000万円を住宅ローンにまとめることでそのお金をご家族に残すことができます。

(考えたくはないことですが、数年で自分がいなくなることを想像すると、なるべく多くのお金を家族に残したいですよね。。)

 

③住宅ローン控除が利用可能

現在のローン控除の控除率は借入額×0.7%。

以前よりも下がったとはいえ私がお客様に進めている住宅ローン金利よりはまだ高い為、いわゆる逆ざや状態となっています。

借入額に対しての利息よりも、戻ってくる控除額の方が多くなるのです。

※ローン控除の限度額は住宅性能により変わりますし、ご夫婦で組むか単独で組むかなどの条件によって控除を満額もらえない場合があります。

ベストな借り入れ方法を導き出すので、詳しくはご相談下さい。

 

さて、ここまで自己資金を使わない方が良い理由を記載させて頂きましたが、使った方が良い場合もあります！

それはご両親様などからの贈与です。

お家を建てる場合の特定の親族からの贈与は非課税枠が多くなり、本来贈与税がかかる分のお金が非課税になるのなら、それは住宅に使った方が間違いなく良いと考えます。

自己資金はとにかく使った方がいいですよ！とか、とりあえず住宅ローンは名の通った地銀さんで！(住宅ローンの金利差でも生涯で数百万の違いが出ることはざらです)みたいな提案をするのは、レベルが低いなあ～と思ってしまいます😢

その人にあったローンや借入の方法をこれからも提案していきます！それでは！

 

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