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2020.12.15  / コラム

長期優良住宅の認定基準やメリットは?特徴を理解したうえで住宅を建てよう

長期優良住宅として認定された場合、さまざまなメリットがあります。

ただし、長期優良住宅の認定を受けるには申請手続きが必要であるため、その方法について正しく理解しておく必要があります。

この記事では、長期優良住宅について詳しく解説します。

認定基準やメリットに触れたうえで申請方法を解説するので、ぜひ参考にしてください。

 

 

1.「長期優良住宅」とは?

長期優良住宅とは、一定以上の性能を備えていることに加え、それを維持するための管理の計画があり、長期にわたって良好な状態を保てると認められた住宅を意味します。

具体的には、平成21年に始まった「長期優良住宅認定制度」で定められている基準をクリアしており、所定の手続きに基づいて認定を受けた住宅をさします。

満たすべき9項目の基準については、次で詳しく解説します。

 

2.長期優良住宅として認められるための条件

ここでは、長期優良住宅の認定を受けるために満たす必要がある条件について解説します。

 

面積

面積は、良好な居住水準を確保するために必要な大きさが定められています。

具体的な基準は、戸建て住宅で75平方メートル以上、マンションなどで55平方メートル以上です。

1つのフロアの床面積についても基準があり、たとえば戸建て住宅では最低40平方メートル以上が必要とされています。

また、定期的な点検を行う計画を定めているかどうかも条件のひとつとなります。

 

劣化対策

骨組み部分を100年程度は継続して使用でき、数世代にわたって住み続けられる状態である必要があります。

骨組み部分とは、基礎、基礎ぐい、土台、柱、梁壁、屋根、斜材、床などを表します。

床下には33cm以上の空間を確保し、劣化対策等級3相当を満たしていることもポイントです。

また、木造であれば、小屋裏や床下に点検口を設けなければなりません。

 

維持管理・更新の容易性

骨組み部分に比べて内装や設備は、耐用年数が短いです。

そのため、内装や設備の点検や清掃はもちろん、修繕や更新も簡単に行えることが求められます。

たとえば、床、壁、天井などを壊さなくても、配管を点検ができる必要があります。

修繕しなくても長く利用できるよう工夫されているかどうかも、条件に含まれます。

 

耐震性

日本では地震が多く発生するため、耐震性も長期優良住宅の条件のひとつとなっています。

まれに発生する可能性のある大地震が起きても、命を守れるレベルが求められます。

具体的には、品確法に定められる免震建築物であることや耐震等級2以上が必要です。

この基準を満たしていれば、仮に地震によって住宅が損傷しても、改修すれば再び住み続けられる強度をもっていることになります。

 

居住環境

長期優良住宅の基準は、住宅そのものに関する事項だけではありません。

住宅が位置する地域の居住環境を維持・向上させるための配慮も求められます。

良好な景観を形成できるデザインであるかどうかもチェックポイントのひとつです。

それぞれの地区計画にあわせたデザインを採用する必要があります。

 

維持保全計画

長期にわたって高い性能を維持するには、定期的な点検や補修が必要不可欠です。

具体的な計画が立てられているかどうかも、認定基準のひとつとなっています。

たとえば、構造耐力において主要な部分や、給排水設備などについて点検時期や具体的な内容を定めている必要があります。

 

省エネルギー性

建物の断熱性を高め、省エネルギーを目指すための基準です。

外気に接する部分について、熱の伝わりやすさを表す数値の基準が定められています。

外気に接する部分とは、窓、壁、屋根、土間などです。

高い省エネルギー性を示す場合、冷暖房の効率も高まるため、光熱費を抑える効果も期待できます。

 

バリアフリー性

将来、必要になったときにバリアフリー改修を行える状態であることを示します。

具体的には、バリアフリー改修に必要なスペースが共用の廊下に確保されている必要があります。

共用の廊下の床に段差がないことも重要なポイントです。

なお、バリアフリー性については、マンションなどの共同住宅や長屋のみに求められます。

 

可変性

可変性とは、建物を壊さなくてもライフスタイルの変化にあわせた改修を行えることです。

長寿化により、将来的に生活の仕方や家族構成が変化するタイミングは多くなると予想されます。

どのようなライフスタイルにも対応できる住宅なら、長期にわたりその性能を活かして住み続けることが可能です。

可変性についても、マンションなどの共同住宅や長屋のみに求められる基準です。

 

3.長期優良住宅として認定を受けるメリット

ここでは、長期優良住宅としての認定を受けるとどのようなメリットがあるか解説します。

 

住宅ローン控除がある

住宅ローン控除とは、税務署への確定申告により所得税の控除を受けられる仕組みです。

通常、居住までの期間や居住する面積などの条件により、住宅ローン控除の適用可否が決定します。

長期優良住宅であれば、控除対象借り入れ限度額について、さらに大幅な優遇を受けられます。

具体的には、控除対象借り入れ限度額は一般住宅で4,000万円であるのに対し、長期優良住宅では5,000万円です。

控除率は1%であり、最大控除額は10年間で500万円となります。

 

住宅ローンの金利が下がる

長期優良住宅は、「フラット35S」の金利Aプランにおいて金利の優遇を受けられます。

フラット35Sとは、フラット35を利用する住宅のうち、耐震性や省エネルギー性について高い性能を認められた住宅に対して適用される制度です。

長期優良住宅なら、最初の10年間の金利が年0.25%引き下げられます。

 

地震保険料が割引される

地震保険とは、地震によって発生した損害を補償するための保険です。

高い耐震性を備える住宅は、地震保険料の割引が適用されます。

具体的には、耐震等級2で30%の割引、耐震等級3で50%の割引です。

長期優良住宅の条件を満たせば、地震に対する備えが万全な住宅に住めるだけでなく、地震保険料の割引率も高くなります。

 

登録免許税の税率が優遇される

不動産について登記するときは、登録免許税がかかります。

長期優良住宅は、登録免許税の税率についても優遇を受けられます。

登録免許税は不動産の価格に対してかかり、税率は一般住宅なら0.15%、長期優良住宅なら0.1%です。

不動産の価格は高額なため、実際の税額の差は数万円になります。

 

不動産取得税で控除を受けられる

不動産取得税とは、不動産を取得した際に発生する税金です。

不動産の取得が条件となるため、自分で購入した場合だけでなく贈与を受けた場合にも税金が発生します。

不動産取得税の控除額は、一般住宅なら1,200万円です。

一方、長期優良住宅であれば、1,300万円の控除を受けられます。

 

固定資産税が減額になる

固定資産税は土地や建物などの固定資産にかかる税金であり、所有している間は毎年かかります。

ただし、一定の条件を満たしていれば、固定資産税の減額を受けることが可能です。

一般の戸建住宅なら3年間、2分の1に減額されます。

それに対して長期優良住宅は、2分の1に減額される期間が5年間になります。

 

4.長期優良住宅として認定を受ける際の注意点

ここでは、長期優良住宅として認定を受ける場合に注意したいことを解説します。

 

建築費や維持費が高くなる

長期優良住宅の基準を満たすためには、高い性能を備える必要があります。

そのため、建築費は高くなる傾向です。長期的に適切な状態を維持するための管理にも、費用がかかります。

 

申請手続きに手間や時間がかかる

長期優良住宅として認定を受けるためには申請が必要です。

そのためには、さまざまな書類を用意しなければならず、手間がかかります。

また、申請が下りるまでに数週間がかかります。

 

5.長期優良住宅の認定を受けるための申請手続き

ここでは、長期優良住宅の認定を受けるために行う手続きについて、書類や申請の流れを解説します。

 

長期優良住宅の申請に必要な書類

長期優良住宅の認定を受けるには、「認定申請書」に認定を受けたい住宅に関する情報を記載する必要があります。

また、申請通りの設計になっていることを証明するための「設計内容説明書」、設計内容説明書の根拠となる「各種図面・計算書」も必要です。

そのほかにも、必要な書類が指示される場合があります。

 

長期優良住宅の申請手続きの流れ

まず必要な書類を確認し、資料を作成します。

適合証の提出を求められた場合、技術審査の依頼も必要です。

登録住宅性能評価機関へ依頼すると審査が開始され、問題がなければ適合証が発行されます。

すべての書類がそろったら、所管行政庁へ提出して申請手続きをしてください。

その後、所管行政庁により、長期優良住宅の基準を満たしているかどうか審査されます。

長期優良住宅の基準を満たしていると判断されれば審査が完了し、認定通知書が交付されます。

審査には数週間かかるため、早めに書類を準備して提出しましょう。

 

6.まとめ

長期優良住宅の条件を意識すれば、高い性能をもつ住宅を建てられます。

住宅ローンの金利や税制面でもメリットが多いです。

ただし、注意点もあるため、あらかじめポイントを理解しておきましょう。

 

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